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Contrato particular ou escritura pública
Publicado há 8 meses

Contrato particular ou escritura pública

Detalhes sobre o registro de imóvel, vantagens da escritura e demais garantias.

 

Publicado por Bernardo César Coura

É muito comum existir dúvidas em relação à importância da escritura, local, documentos necessários para a sua lavratura, e se Contrato Particular possui garantias comprobatórias na transação de um imóvel.

A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei e proporcionar maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente da onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

Sendo assim, caberá ao interessado decidir sobre a lavratura de uma escritura pública ou a elaboração de um instrumento particular de compra e venda.

Para esta escolha, devemos entender a diferença entre as duas modalidades;

Instrumento Particular

O Contrato Particular é feito por qualquer pessoa capaz, sem qualquer intervenção do Poder Público, assinados pelas partes e ao menos duas testemunhas. Sugere-se que todas as firmas sejam reconhecidas.

É previsto no Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108 que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Em suma, o instrumento particular pode ser utilizado, independentemente do seu valor, viabilizando a formalização do negócio imobiliário, como por exemplo, uma promessa de compra e venda, porém, para fins de registro cartorial, recomenda-se o entendimento do Código Civil – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, artigo 108, que prevê o uso da escritura pública para negócios acima de 30 vezes o valor do salário mínimo vigente no País.

Escritura pública

O instrumento público notarial é todo aquele elaborado pelo notário, investido na função de acordo com a lei, preenchidos todos os requisitos legais, cujo objeto seja lícito, os agentes capazes e a forma esteja prescrita em lei.

Na elaboração de um documento público, o notário age como órgão da administração pública dos interesses privados, e esse é o critério fundamental para classificarmos um documento, ou seja, o seu autor, não a pessoa que materialmente o escreve, mas sim o sujeito a quem poderemos imputar a responsabilidade pelo documento, ou seja, o autor é que o caracteriza como instrumento público.

Um contrato dá mais garantia do que o outro?

Em tese não. Ambos são vistos como acordo entre partes e válidos perante a lei.

Entretanto, quando realizado por escritura pública a chance de ocorrência de um erro, uma anulabilidade ou nulidade, é muito menor, prevenindo-se litígios.

Em ambos os casos, as partes contratantes devem comparecer pessoalmente ao cartório com os documentos do imóvel e o carnê de IPTU para análise da documentação e cálculo do valor devido.

Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.

Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).

Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “ Inter-Vivos” (ITBI).

É importante lembrar que, a Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

Vale lembrar, que a propriedade plena sobre um imóvel, só é estabelecida efetivamente com o registro, que dará autenticidade e publicidade ao ato sobre o bem, afinal, quem não registra, não é dono.

 

Bernardo César CouraPRO

Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual e Condominial

Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual, Ambiental e Condominial, Palestrante. Sócio da Bernardo César Coura Advocacia Imobiliária, Escritório de Advocacia Imobiliária com mais de 10 anos de tradição em Belo Horizonte, duas unidades, que possui ampla estrutura, com especialistas na área, advogados pareceristas e peritos imobiliários. Tel: (31) 4103-1146 e-mail: [email protected] Site:www.bernardocouraadvocaciaimobiliaria.com

 

FONTE: https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/artigos/384998895/contrato-particular-ou-escritura-publica